一走进成都市中央花园二期，人就被各种声音笼罩：花园里有孩子在哭，电动车喇叭嘀嘀嘀，车轮和凹凸不平的地面撞击出震响，茶室里麻将声哗啦啦，商铺里有人在炒菜、收拾碗碟、讨价还价。天空中不时响起隆隆轰鸣，那是从双流机场起飞的班机正在经过它们的航道。与这些声音一齐入侵人感官的，则是拉在大树上宣传防火的横幅、斜斜缠在一起比胳膊还粗的电线、斑驳发霉的建筑外墙、到处乱停的共享单车、散发异味的路边垃圾桶，还有从杂草中飞出、几分钟就咬得人满手红包的小蠓虫。中央花园二期建于上世纪90年代，曾经是成都市最早开发的商品房片区。但由于规划不佳，疏于管理，20多年过去，它已经成了市里有名的老旧小区。住在小区85栋房屋里的3295多户居民，也不得不整日忍受这样脏乱无序的生活环境。2018年，住在这里的一群业主提出设想，要将老小区拆掉，在原地重建一片带电梯的新房。为了这个梦想，他们向街道和区政府提出拆建申请，并先后在小区里发起过两次大规模投票，最终同意率达到99.9%。2024年春天，他们收到市住建局等部门的论证意见，因缺乏相应政策支持，小区暂不实施“自拆自建”。赵涛是中央花园二期第三届业主委员会的主任。他今年50岁了，还算是业主里的“年轻人”。五年前，他从小区的“三方协调小组”志愿者开始，和一群热心小区建设的人共同筹建了业主委员会。从那之后，为了心中的“理想小区”，他们跑政府、搞投票、改物业，不停努力了五年多的时间。他告诉本刊记者，尽管“拆旧建新”的提议暂时没有得到许可，他和邻居们也不会放弃继续争取。
老成都人都晓得市里有个“五大花园”。这个由中央花园、红运花园、名流花园、交大花园、皇家花园组成的区在成都市西边二三环之间，总居住人口超过10万，是成都市最早开发的商品房区域。我所住的中央花园二期小区就在这片“花园”之中，小区北临清水河，南靠四川省妇幼保健院，占地20万多平方米，有85栋住宅，住着3000多户上万名居民。
我是2003年左右在这儿买房的。当时我已经在成都工作了几年，准备买房结婚。看房时，中央花园吸引我的主要是这儿的环境，小区内部就有条河，沿河可以散步，它离我工作单位近，户型是当时少见的跃层，价钱也合适，市里带电梯的商品房一般要2000元/平方米，这里只要1200元左右。当时我们就听说，“五大花园”是20世纪90年代由当时的双流县主导开发的房产项目，后来划归入武侯区范围，曾经是成都相当有名的房产板块，时髦的“商品房”概念还吸引了不少有钱人入住。
2021年11月，成都入选住建部第一批城市更新试点城市，老旧小区改造是城市更新的重要内容。
2003年买房后，我一直没在里面住，2010年前后才和家人搬了进来。但让我意外的是，不到10年，小区已经让我有点认不出了。风吹雨淋，楼栋外墙脱落发霉，从黄白色变成了灰黑色；小区里住的人比过去多，不少都是租户，总感觉一刻也难得清净；门前垃圾无人清运，绿化带杂草丛生，更重要的是，不知道从什么时候起，楼栋一楼的车库都被人私自搭建，改成了商铺出租，楼下什么商店都有：开饭店的、洗车的、做烧烤的、收废品的……商铺多了，楼下总是熙熙攘攘，像个大集市。有时候我一大早出门，看见楼下乱七八糟的棚子就气不打一处来，有时候甚至觉得自己像是住在孟加拉的贫民窟里。
除了环境脏乱，小区还经常出现安全问题。因为商铺和租户私拉电线年就出现过三次火灾，不是空调外机就是雨棚着火，幸亏没有人员伤亡。除了火灾，小区里盗窃案也层出不穷，我家的房子也被撬过锁。人员混杂，治安混乱，听说有一年还在这儿搜查到一个制毒贩毒团伙。
小区情况越来越糟，不少业主和我一样忧心。2018年3月，社区组织我们小区开了一次“院落治理坝坝会”，征集了业主们对小区发展的建议，会后，业主自发组织了一批志愿者，讨论怎么样能让我们“中二期”环境改善。后来，我们起草了一份“关于改造小区、建设宜居二期的倡议书”贴在小区里，开头的几句是我写的：“您是否希望小区环境改善？您是否希望小区治安转好？您是否希望自有房产升值？您是否希望回家停车有位？……”从这份倡议书开始，我们小区第一次有了业主微信群，也聚拢了一群热心小区发展的志愿者，组成了一个社区、业主、物业“三方协调小组”。
现在想想，这个运行了一年多的“协调小组”起码给小区带来了几个积极影响：一个是小区环境有了好转。通过社区的组织协调，志愿者们花了将近一年时间，和物业公司开联席会议，找通信网络运营商整治光缆，在小区里组织大扫除，挨家挨户组织入户调查，共同争取政府的小区改造资金和公共服务资金，还和物业要求在小区部分单元里装上了摄像头。那阵子不少邻居都在群里说“感觉二期有希望了！”另一个是，以这个协调小组为基础，我们小区成立了第三届小区业主委员会。而在那之前，小区已经有12年都没有业委会了。
最后一件事影响最大，但它来自我们当时谁都没在意的一句话。业主群成立后，群里一位叫伍大明的业主说，他说有个办法，“业主不出一分钱，能让小区的环境彻底得到改善”。后来我才知道，伍老师退休前在内江市工作，他偶然一次和一位做房产促投的朋友聊起小区情况，讨论中萌生了拆除重建小区的念头。
他的想法很简单，小区原址重建，居民们按照原面积置换新房，至于资金，可以请重建的开发商在现有基础上增加小区容积率，把多出来的房子卖掉，就能覆盖成本。
听起来似乎并不完全是天方夜谭。我想，小区问题丛生，已经到了积重难返的程度，拆掉重建说不定是条路子。伍老师说他们曾经找过街道办，对方也在口头上同意了“原地重建”请求。见协调小组的成员们觉得可行，当年11月，我通过12345网站申请政务公开，12月成都武侯区委办公室在网上留言板回复：“如业主都愿意改造重建，街道将会同相关部门、企业推动该小区改造重建工作”，我们小区所在的晋阳街道办事处也盖了章回复：“对中央花园二期的旧城改造，需由95%以上小区业主签字自愿参加在现有规划条件下的旧城改造。”
没想到，业委会还没成立，“原拆原建”倡议在小区里的同意率就超过了90%，到2019年8月业委会成立后，最终同意率是96.5%。
当时我想，对于我们这个住着上万人的小区来说，这个数据足可以说明，大家改善小区环境的意愿已经很强烈了。
所以业委会成立，公章刻好后的第一件事就是向街道申请批复原拆原建。我们还把3000多户业主的同意签名册印了三套，厚厚的一摞，分别寄给了区、市、省领导，希望政府能帮助我们开始改造重建论证。
不过这次申请最终没达到我们想要的结果。签名寄出没两天，区委领导给了我们批示，表示可以将小区纳入危旧小区论证。次年3月，住建部门又给了我们一份房屋安全鉴定机构的名录，让我们请相关单位来鉴定小区里的房子是不是危房，因为根据当时的政策，只有城镇D级危房，才能在“原址、原面积、原楼层、原高度、原性质”的原则下重建。大家讨论了一番，小区里有些房屋的确已经出现外墙脱落，地基裂缝，一些业主私自拆除承重墙、打隔断，也让我们深感危险。但真要作鉴定，我们又觉得评级不可能达到D级，再加上我们想要的也不是危房的原址原面积重建，所以没去鉴定。
小区里下一次再提“拆旧建新”是快两年后的事了。2021年11月，时任武侯区区委到小区走访，综合各种情况后，认为小区的种种问题“非重建不能解决”。2022年大年初一，区委带着区长和街道，到社区开了一次动员会，提出了重建小区的建议，让我们继续做群众工作。当时参与动员会的还有同社区“中央花园一期”小区的业主代表，就这样，过去没希望的事情突然有了转机，大家都很兴奋。
其实，这些变化很多是新政策引导的结果。2020年4月，成都市出台了“城市更新43号文”（《城市有机更新实施办法》），提出要“以公园城市建设引领城市有机更新，创新城市发展模式，增强城市永续发展动力”，列明了三种城市更新形式：保护传承、优化改造和拆旧建新。
我们看到希望，当年6月就去找了市住建局，然后转到区公园城市局，区公园城市局分管局长说“需要等细则，有政策第一时间会想到二期”。之后2021年11月，成都入选住建部第一批城市更新试点城市，武侯区则成为成都的先行试点区。区委提出的拆建设想和我们开始计划的并不完全相同。他说，因为城区要控制容积率指标，容积率大了环境也不宜居，因此我们小区不能过多增容，如果要新建，建议不超过14层。再加上拆建是民生工程，业主套内面积不能减少，算上公摊，最终总建筑面积将增加10%～15%，这么算下来，我们就没有多余的房子可供出售了，因此拆建必须业主自己出资。
“修房子的钱你们自己出，公建配套政府来出，规划和建设由政府来做。”这就是我们的第二次拆建方案。
区委给我们的第二个建议是自己做群众工作。他在金牛区工作时，曾参与过有名的曹家巷片区自治改造项目。那里过去是个棚户区和商品房穿插的区，做旧城改造需要连片开发，由于片区户数过多，利益难以协调，他们推选了居民自治改造委员会，“依靠多数群众去做少数群众工作”，最终让3000多户居民都签了字。他也建议我们采用这种办法，争取同意率达到百分之百，街道办事处在市里的网络理政平台上也表示，“业主都同意‘自拆自建’政府才会出台专项规划”。
但这次，意见征询变得比过去困难得多。关键问题还是在出资上。上一次“原拆原建”计划不需要业主出资，同意率能达到96%，这次要自己出钱。每平方米预估4000元建设费，按照100平方米算就要掏40万元。我们一开始拿到的同意率只有40%左右。在我们这些支持拆建的业主看来，自己的房子自己出资重建是很正当的，毕竟最终受益者也是业主本人。何况现在“五大花园”大户型的房价不到1万元/平方米，拆建新房后房价一定能够上涨。因此，尽管大家认为具体的拆建费用还需要再讨论，基本还是同意出钱的。但也有很多业主不理解，见志愿者做工作，觉得我们要从中取利，劈头盖脸地骂过来。
一个小区就是一个小社会。我们小区是按商品房开发的，户型多样，有200多平方米的复式住宅，也有40～50平方米的小房子，大家在不同时期购房，各自的家庭情况和社会身份都不一样，想统一意见比想象中还要更难
。有一户坚决反对拆建的业主是位独居在小区的女性，因为那个50多平方米的小房子是她唯一的住房，她担心拆建后新房烂尾，一个人住也不愿折腾搬家，希望我们能像过去的征迁一样把她的房子收走，再补偿一笔钱。有的业主自从购房后就一直没在小区里住，房子常年空着，要找到这些空房的业主就花了我们不少工夫。还有的人家的房子比较大，想着新建后不要这么大面积，问我们能不能把面积折算成钱。
在走访中，我们也听到了很多的顾虑。有的年轻人刚刚在小区买了房，手里确实没有余钱支持拆建；还有的独居老年人不愿意搬家，担心一下子过渡三五年，租不到合适的房子不说，身体也承受不住；还有人担心，如果这事没有政府支持和监督，没人能保证新房的工期和质量。志愿者们想各种办法打消他们的担忧。2022年2月，我们查到武侯区的一个平台公司在网上发了一份“五大花园”城市更新规划设计方案的招标，3月9日开了标。这让我们做工作时的底气足了不少，它起码说明，我们的拆建流程是有政府支持的。至于个人资金问题，区政府也帮我们向银行争取了低息政策。
后来，我们担心同意率上不去，又根据大家的意见对拆建出资方案做了调整。那些愿意按照1∶1.1旧房换新房的，还是按照原来4000元/平方米的预估造价，觉得出资太多的，我们也提出用地下停车位权益变现，可以按照2000元/平方米的造价原面积得房，对那些担心烂。
